Un informe presentado en las últimas horas por el diario El Observador refleja un fenómeno que desde Artigas Noticias hemos informado en varias oportunidades: el fuerte crecimiento de uruguayos que están alquilando, comprando e invirtiendo en propiedades en Quaraí.

Quaraí, ciudad brasileña fronteriza con el departamento de Artigas, es desde hace años el destino elegido por miles de uruguayos para realizar compras más baratas del otro lado de la frontera. Según el Observatorio Económico de la Universidad Católica, a marzo de 2026, Artigas registraba precios 54% más altos que Quaraí.

Sin embargo, en el último tiempo el fenómeno comenzó a trasladarse también al real estate y se aceleró especialmente durante el último año. En este escenario, inmobiliarias de Quaraí aseguran que reciben consultas diarias de uruguayos interesados tanto en alquilar como en comprar propiedades, atraídos por costos más bajos y facilidades de financiamiento.

“No solo se está yendo el dinero del consumo, se está yendo el de la inversión”, resumió Ramón Lencina, integrante del Centro Comercial e Industrial de Artigas.

De esta manera, Quaraí comienza a posicionarse no solo como un destino de consumo, sino como una alternativa de residencia e inversión patrimonial para uruguayos.

LOS EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN Y LA DIFERENCIA DE PRECIOS

Desde Artigas no dudan en calificar el fenómeno como un “boom inmobiliario” del lado brasileño de la frontera, impulsado en gran medida por los uruguayos. Según referentes locales, este pico se refleja en el desarrollo de nuevos proyectos residenciales. Actualmente hay dos edificios recientemente terminados y otros cuatro en construcción en Quaraí. Se trata de torres de hasta 15 pisos, con entre cuatro y seis apartamentos por planta, donde cerca del 80% de los compradores son uruguayos.

Los valores también muestran una marcada diferencia frente al mercado inmobiliario artiguense. En uno de los edificios actualmente en construcción en el centro de Quaraí, un apartamento de un dormitorio ronda los US$ 60.000, uno de dos dormitorios cerca de US$ 80.000 y las unidades de tres dormitorios alcanzan los US$ 100.000, incluyendo en todos los casos garaje.

En contraste, en Artigas, en un proyecto actualmente en obra las unidades de un dormitorio se ubican entre US$ 90.000 y US$ 100.000, los apartamentos de dos dormitorios rondan los US$ 140.000 y los de tres dormitorios llegan a US$ 180.000.

En paralelo, Lencina aseguró que los alquileres en Quaraí son aproximadamente un 25% más baratos que en el lado uruguayo de la frontera.

LOS MOTIVOS DETRÁS DEL FENÓMENO

Para el brasileño Felipe Malheiros de Moura, socio propietario y gerente de la inmobiliaria Ideal de Quaraí, los uruguayos que buscan alquilar del lado brasileño de la frontera lo hacen principalmente atraídos por los bajos costos de alquiler y el menor costo de vida mensual.

Sin embargo, a la hora de comprar, juegan otros factores vinculados a las facilidades financieras. Para Lencina, el contraste con el acceso al crédito en Uruguay es uno de los factores que está empujando a muchos artiguenses a comprar del lado brasileño.

Esto se debe a que hace unos cinco años se habilitó en Brasil el financiamiento habitacional para extranjeros y en el último año un cambio fue fundamental para acelerar este boom: la posibilidad de que el banco acepte el comprobante de ingresos uruguayo.

Según explicó, la Caixa Econômica Federal cuenta con un sector dedicado específicamente a otorgar crédito a ciudadanos uruguayos, que ahora pueden iniciar el trámite presentando únicamente su último recibo de sueldo como comprobante de ingresos.

Además, señaló que las líneas ofrecen tasas de interés de entre 8% y 10%, plazos superiores a 30 años y financiamiento de hasta el 100% del valor de la propiedad.

PROTAGONISTAS Y PERFIL DE LOS COMPRADORES

Según explicó Lencina, hoy conviven al menos dos perfiles bien definidos de uruguayos que están comprando propiedades en Quaraí.

Por un lado, existe un perfil más vinculado a la clase trabajadora y sectores medios de Artigas, integrado por personas que no logran acceder a una vivienda propia del lado uruguayo debido a los altos costos y las dificultades de financiamiento.

Por otro lado, aparecen inversores de mayor poder adquisitivo —empresarios, comerciantes, productores rurales y actores vinculados al negocio de las piedras preciosas— que ya tienen vivienda en Artigas y ven en el mercado inmobiliario brasileño una oportunidad de diversificación y rentabilidad.

En muchos casos compran apartamentos en edificios nuevos para destinarlos al alquiler y generar ingresos.

A nivel general, la mayor búsqueda de propiedades se concentra en la zona céntrica de Quaraí, principalmente por la cercanía con el Puente Internacional de la Concordia, aunque también existe demanda en barrios más alejados debido a la falta de oferta en el centro.

ENTRE EL CRECIMIENTO Y UNA POSIBLE BURBUJA

Para Malheiros de Moura el fenómeno todavía tiene margen para seguir creciendo y considera que existe potencial para nuevos loteos y proyectos de construcción impulsados tanto por brasileños como por uruguayos.

Sin embargo, desde el Centro Comercial e Industrial de Artigas observan el fenómeno con mayor cautela y advierten sobre una posible burbuja inmobiliaria.

Según señaló Lencina, actualmente no existe intercambio de información financiera entre Uruguay y Brasil, lo que facilita que ciudadanos uruguayos puedan acceder a créditos hipotecarios utilizando recibos de sueldo sin un historial integrado de endeudamiento.

Aun así, insistió en que el fenómeno no responde únicamente a una decisión voluntaria de mudanza, sino a una diferencia estructural de condiciones entre ambos lados de la frontera.

“No es que la gente quiera irse para allá, es que las condiciones son muy beneficiosas”, afirmó.